7 bài học để đối phó khi “bong bóng” bất động sản xảy ra

   0   0  
  • gplus
  • pinterest
Đã là bong bóng bất động sản thì sớm hay muộn nó cũng sẽ vỡ. Điều quan trọng là cần nhận biết nhanh chóng để có những giải pháp kịp thời.
7 bài học để đối phó khi “bong bóng” bất động sản xảy ra

Đó là một trong những bài học kinh nghiệm mà các học giả Nhật Bản đã chia sẻ với Việt Nam trong Hội thảo về “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của định chế tài chính: Kinh nghiệm Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” tổ chức vào sáng nay, ngày 6/8.


Tại Hội thảo, các diễn giả của Việt Nam cũng như Nhật Bản đều nhấn mạnh đến quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS của cả 2 nước. Đặc biệt là đề cập đến giai đoạn “bong bong” bất động sản xảy ra những năm trước đây, từ đó phía Nhật Bản đã đưa ra những bài học kinh nghiệp và một số giải pháp rất quý  báu.


Theo ông Phan Đức Tú, Tổng Giám đốc BIDV thì thị trường BĐS Việt Nam còn rất non trẻ, và chưa phải là thị trường phát triển nên có nhiều cơ hội, cũng như học hỏi những kinh nghiệm đúc kết từ phía Nhật Bản nhằm phòng ngừa rủi ro và nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.


Trước năm 1991, Việt Nam chưa hình thành thị trường BĐS mà theo G.S Đặng Hùng Võ thì giai đoạn đó (thời bao cấp) giá đất của Nhà nước là bằng “không”. Kể từ 1991 đến nay, mới hình thành thị trường bất động sản và trải qua 3 lần sốt giá, nhưng đặc trưng lại khác nhau. Lần thứ 1 vào những năm 1991, và những năm 2003 thì đặc trưng là thị trường chuyển đổi từ thời bao cấp sáng thị trường, nên giá nhà đất tăng gấp tới 10 lần. Còn với lần thứ 3 vào giai đoạn 2007-2008 thì yếu tố thị trường rõ ràng hơn, khi đó thị trường chứng khoán khủng hoảng, dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản nhưng cơn sốt này không được lâu.


Sau đó để tránh suy giảm Chính phủ đã có gói kích cầu kinh tế khoảng 1 tỷ USD vào 2009, nên thị trường tưởng rơi vào khủng hoảng nhưng lại hồi phục. Cho tới 2010 lạm phát quay lại, các DN phải chịu áp lực rất lớn về vốn. Đến 2011, Chính phủ phải dùng giải pháp thắt chặt tín dụng, từ đó thị trường BĐS rơi vào suy thoái.


Tại Nhật Bản, theo các diễn giả đến từ ngân hàng SuMi Trust, những năm 60 nước này có nền kinh tế tăng trưởng rất mạnh, các ngân hàng cho các doanh nghiệp tư nhân vay rất nhiều. Đến năm 1980 thì hầu hết các DN tư nhân này có quy mô rất lớn và khi đồng Yên tăng giá, kinh tế Nhật bắt đầu có dấu hiệu suy thoái, và giải pháp mà người Nhật khi đó nghĩ đến đầu tiên chính là “giải lãi suất cơ bản” để tạo việc luân chuyển tự do hơn cho dòng vốn giúp kinh tế tăng trưởng.


Khi đó không ai nghĩ đó là sự sai lầm nhưng thực tế thì chính điều này đã khiến dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản, gây ra bong bóng và những hệ lụy về những năm sau đó.


Theo thống kê, giai đoạn 1985-1987, dư nợ cho vay bất động sản rất cao tại Nhật lên tới con số trên 30%, và đến năm 1989 thì thị trường nhà đất đạt mức đỉnh điểm. Giá nhà đất tại Nhật tăng đột ngột và sau đó cũng xuống một cách đột ngột.


Theo ông Cấn Văn Lực, Hàm phó TGĐ BIDV, thị trường bất động sản rất quan trọng. Quy mô thị trường BĐS tại Nhật tới 2.678 tỷ USD, trong khi Việt Nam chỉ khoảng 21 tỷ USD. Một số nước khác trung khu vực quy mô cũng lớn hơn rất nhiều Việt Nam như Indonesia khoảng 189 tỷ USD, Thái Lan khoảng 89 tỷ USD, Malaysia khoảng 84 tỷ USD và Philippine khoảng 48 tỷ USD.


Dư nợ BĐS của Mỹ khoảng 3.600 tỷ USD chiếm 36% tổng dư nợ tín dụng, trong khi Việt Nam con số này hiện vào khoảng 12,5 tỷ USD chiếm khoảng 8% dư nợ.Đặc thù của Việt Nam đa số (65%) tài sản đảm bảo vốn vay lại là BĐS.


Nguồn tín dụng cho BĐS chủ yếu từ ngân hàng, hơn 70% vốn vay kinh doanh BĐS là từ vốn vay ngân hàng. Do đó Việt Nam vẫn chưa có hệ thống tín dụng cung ứng vốn BĐS. Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế.


Vì thế, theo ông Lực cần có những giải pháp đồng bộ cho bất động sản từ hoàn thiện hệ thống pháp luật tới hình thành các định chế tài chính mới như REITs, cơ quan tái thế chấp cho vay,…tới việc phát triển thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS.


Từ những thực trạng bong bóng BĐS tại Nhật Bản, các diễn giả phía ngân hàng SuMi Trust cũng đã chia sẻ 7 bài học kinh nghiệm. Theo chuyên gia Nhật, đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tranh tâm lý lạc quan thái quá;


Khi đang ở giai đoạn bong bóng thì mọi người thời khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời;


Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay;


Cần nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh “từ trên xuống” là quan trọng;


Cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng; Xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng, ở Nhật đã từng có quan điểm không phá sản ngân hàng không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản do đó không có chuẩn bị. Năm 1996 ở Nhật số định chế tài chính phá sản chỉ ở 1 con số nhưng đến 2000-2001 thì đã có tới 56 công ty phá sản.


Đồng thời, cần tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi bong bóng BĐS vỡ.


>>>Ông lớn nước ngoài "nhòm ngó" bất động sản Việt Nam


>>>Địa ốc tháng 8: Nhiều dự án hàng tỷ USD khởi động

Kiều Thuật



Theo Trí Thức Trẻ


Tag :

  • gplus
  • pinterest
Bình luận (0)
Đánh giá:

7 bài học để đối phó khi “bong bóng” bất động sản xảy ra

Đã là bong bóng bất động sản thì sớm hay muộn nó cũng sẽ vỡ. Điều quan trọng là cần nhận biết nhanh chóng để có những giải pháp kịp thời.


7 bai hoc de doi pho khi “bong bong” bat dong san xay ra


Da la bong bong bat dong san thi som hay muon no cung se vo. Dieu quan trong la can nhan biet nhanh chong de co nhung giai phap kip thoi.


Do la mot trong nhung bai hoc kinh nghiem ma cac hoc gia Nhat Ban da chia se voi Viet Nam trong Hoi thao ve “Quan ly thi truong bat dong san va vai tro cua dinh che tai chinh: Kinh nghiem Nhat Ban va goi y chinh sach cho Viet Nam” to chuc vao sang nay, ngay 6/8.


Tai Hoi thao, cac dien gia cua Viet Nam cung nhu Nhat Ban deu nhan manh den qua trinh hinh thanh va phat trien thi truong BDS cua ca 2 nuoc. Dac biet la de cap den giai doan “bong bong” bat dong san xay ra nhung nam truoc day, tu do phia Nhat Ban da dua ra nhung bai hoc kinh nghiep va mot so giai phap rat quy  bau.


Theo ong Phan Duc Tu, Tong Giam doc BIDV thi thi truong BDS Viet Nam con rat non tre, va chua phai la thi truong phat trien nen co nhieu co hoi, cung nhu hoc hoi nhung kinh nghiem duc ket tu phia Nhat Ban nham phong ngua rui ro va nguy co xay ra bong bong bat dong san.


Truoc nam 1991, Viet Nam chua hinh thanh thi truong BDS ma theo G.S Dang Hung Vo thi giai doan do (thoi bao cap) gia dat cua Nha nuoc la bang “khong”. Ke tu 1991 den nay, moi hinh thanh thi truong bat dong san va trai qua 3 lan sot gia, nhung dac trung lai khac nhau. Lan thu 1 vao nhung nam 1991, va nhung nam 2003 thi dac trung la thi truong chuyen doi tu thoi bao cap sang thi truong, nen gia nha dat tang gap toi 10 lan. Con voi lan thu 3 vao giai doan 2007-2008 thi yeu to thi truong ro rang hon, khi do thi truong chung khoan khung hoang, dong tien do manh vao bat dong san nhung con sot nay khong duoc lau.


Sau do de tranh suy giam Chinh phu da co goi kich cau kinh te khoang 1 ty USD vao 2009, nen thi truong tuong roi vao khung hoang nhung lai hoi phuc. Cho toi 2010 lam phat quay lai, cac DN phai chiu ap luc rat lon ve von. Den 2011, Chinh phu phai dung giai phap that chat tin dung, tu do thi truong BDS roi vao suy thoai.


Tai Nhat Ban, theo cac dien gia den tu ngan hang SuMi Trust, nhung nam 60 nuoc nay co nen kinh te tang truong rat manh, cac ngan hang cho cac doanh nghiep tu nhan vay rat nhieu. Den nam 1980 thi hau het cac DN tu nhan nay co quy mo rat lon va khi dong Yen tang gia, kinh te Nhat bat dau co dau hieu suy thoai, va giai phap ma nguoi Nhat khi do nghi den dau tien chinh la “giai lai suat co ban” de tao viec luan chuyen tu do hon cho dong von giup kinh te tang truong.


Khi do khong ai nghi do la su sai lam nhung thuc te thi chinh dieu nay da khien dong von do manh vao bat dong san, gay ra bong bong va nhung he luy ve nhung nam sau do.


Theo thong ke, giai doan 1985-1987, du no cho vay bat dong san rat cao tai Nhat len toi con so tren 30%, va den nam 1989 thi thi truong nha dat dat muc dinh diem. Gia nha dat tai Nhat tang dot ngot va sau do cung xuong mot cach dot ngot.


Theo ong Can Van Luc, Ham pho TGD BIDV, thi truong bat dong san rat quan trong. Quy mo thi truong BDS tai Nhat toi 2.678 ty USD, trong khi Viet Nam chi khoang 21 ty USD. Mot so nuoc khac trung khu vuc quy mo cung lon hon rat nhieu Viet Nam nhu Indonesia khoang 189 ty USD, Thai Lan khoang 89 ty USD, Malaysia khoang 84 ty USD va Philippine khoang 48 ty USD.


Du no BDS cua My khoang 3.600 ty USD chiem 36% tong du no tin dung, trong khi Viet Nam con so nay hien vao khoang 12,5 ty USD chiem khoang 8% du no.Dac thu cua Viet Nam da so (65%) tai san dam bao von vay lai la BDS.


Nguon tin dung cho BDS chu yeu tu ngan hang, hon 70% von vay kinh doanh BDS la tu von vay ngan hang. Do do Viet Nam van chua co he thong tin dung cung ung von BDS. Trong so rui ro cho vay BDS o nuoc ta cung rat cao, gap toi 2,5 lan so voi thong le quoc te.


Vi the, theo ong Luc can co nhung giai phap dong bo cho bat dong san tu hoan thien he thong phap luat toi hinh thanh cac dinh che tai chinh moi nhu REITs, co quan tai the chap cho vay,…toi viec phat trien thi truong von de cung ung nguon von trung va dai han cho thi truong BDS.


Tu nhung thuc trang bong bong BDS tai Nhat Ban, cac dien gia phia ngan hang SuMi Trust cung da chia se 7 bai hoc kinh nghiem. Theo chuyen gia Nhat, da la bong bong thi no khong the ton tai lau, truoc sau gi cung se vo. Hieu duoc dieu nay de tranh tam ly lac quan thai qua;


Khi dang o giai doan bong bong thi moi nguoi thoi kho nhan ra do la bong bong. Vi the, can co nhung danh gia o tam vi mo va trung lap thi moi co nhieu kha nang phat hien de dieu chinh kip thoi;


Can danh gia chinh xac ve dong tien tu hoat dong kinh doanh, day chinh la nguon tien quan trong nhat de hoan tra tien vay;


Can nhan thuc va hanh dong nhanh chong de khong roi vao bong bong BDS kho thuc hien duoc theo huong “tu duoi len” va khi do, cac chi thi, menh lenh “tu tren xuong” la quan trong;


Cai thien co che chinh sach giam sat tin dung; Xac lap co che cho viec pha san ngan hang, o Nhat da tung co quan diem khong pha san ngan hang khong ai nghi toi chuyen ngan hang pha san do do khong co chuan bi. Nam 1996 o Nhat so dinh che tai chinh pha san chi o 1 con so nhung den 2000-2001 thi da co toi 56 cong ty pha san.


Dong thoi, can tai co cau ben di vay la giai phap xu ly no xau phat sinh sau khi bong bong BDS vo.


>>>Ong lon nuoc ngoai "nhom ngo" bat dong san Viet Nam


>>>Dia oc thang 8: Nhieu du an hang ty USD khoi dong

Kieu Thuat



Theo Tri Thuc Tre


RẤT NHIỀU SẢN PHẨM

SẢN PHẨM PHONG PHÚ

Đa dạng hàng trăm ngàn

CÁC THƯƠNG HIỆU NỔI TIẾNG

THÔNG TIN ĐA DẠNG

Chi tiết từng loại hàng

TIN TỨC CẬP NHẬT

TIN KINH TẾ

Các tin cập nhật liên tục

HỖ TRỢ NHANH CHÓNG

HỖ TRỢ NHANH CHÓNG

Tư vẫn miễn phí, nhiệt tình

Cần Mua Bán ? www.canmuaban.net Hà Nội, Việt Nam 75 Đinh Tiên Hoàng VN-HN 10000 VN ‎0900000000